CABRA. El arquitecto municipal del Ayuntamiento de Cabra, Antonio Moya Somolinos, ha querido informar a Sur de Córdoba sobre diversos aspectos del polémico asunto del proceso de expropiación de una nave ubicada en la Avenida de Andalucía, un asunto que se alarga en el tiempo y que implica a los propietarios, la familia Pavón, y al Ayuntamiento egabrense desde hace años.

Según el arquitecto municipal, el equipo de gobierno del Ayuntamiento no le ha solicitado asesoramiento ni realizado consulta sobre este tema, considera además que la valoración realizada por los propietarios de la nave de Galisteo está acorde con la realidad urbanística del municipio, y pone un ejemplo comparativo con el caso del solar que se destinará al futuro aparcamiento de la calle Julio Romero.  

Sobre el hecho de que el equipo de gobierno municipal del PP no le haya consultado sobre este tema, Antonio Moya ha explicado que “el Ayuntamiento no ha contado conmigo, algo que no me preocupa porque el alcalde tiene derecho a contar con quién quiera, yo no me enfado ni me preocupo por eso, pero tengo derecho a decir mi opinión profesional sobre el tema y a decir que no todo es blanco o negro, sino que hay matices, que hay que oír a las dos partes y que hay que ser prudentes a la hora de enjuiciar, y no quiero ponerme de parte ni de uno ni de otro”.

El Ayuntamiento de Cabra proyectó años atrás el trazado de una nueva calle, la denominada A-10, pasando por la superficie que ocupa esa nave, por lo que era imprescindible llegar a un acuerdo con la propiedad para comprarla o, en su caso, como ocurre en la actualidad, realizar un proceso de expropiación. Las diferencias sobre la valoración del precio de ese inmueble han  motivado un fuerte enfrentamiento entre la administración municipal y los propietarios, polémica que se ha agudizado en los últimos meses.

Como explica el arquitecto municipal, el PGOU de 1998 calificó los terrenos de esta nave como vía pública, “con esta calificación se produce una dicotomía entre la situación urbanística y la situación patrimonial, es decir, urbanísticamente esa nave pasa a ser vía pública pero patrimonialmente sigue siendo de su propietario en tanto no lo adquiera el Ayuntamiento, esa situación tiene que ser resuelta por el Ayuntamiento en una dirección u otra, es decir, o bien se le expropia la nave y se hace la vía pública, o bien se suprime la calificación de vía pública y se deja como solar para que el propietario pueda sacarle un partido económico”, explica Moya, quién recuerda que en la Ley del Suelo de 1992, “que es la misma que en 1997, se establecía que el Ayuntamiento en este tipo de casos tenía que expropiar, y si no lo hacía el particular podría exigir que le expropiaran”.

Según el arquitecto municipal, hay más casos en el municipio. “Las expropiaciones hay que pagarlas, no son confiscaciones, en las expropiaciones hay un elemento fundamental que es el justiprecio, el precio justo, es como una compra forzosa”, explica Antonio Moya, añadiendo sobre este tipo de procesos que “la ley decía que si no se producía la expropiación el interesado podía exigir expediente de justiprecio, que es lo mismo que la expropiación, pero con una diferencia, que es que mientras que en la expropiación la iniciativa la toma la administración, en el expediente de justiprecio la iniciativa la toma el propietario como consecuencia de la inactividad de la administración. Eso existe en la ley actual, en concreto en el artículo 140 de la LOUA, y además concretado en cuatro años”.

Es lo que ha ocurrido en el caso de la nave de Galisteo, cuando en 2002 los propietarios comenzaron a pedir que se les expropiara el inmueble, aunque la petición formal es posterior. “Por aquí han pasado todo tipo de corporaciones que no han hecho nada, la nave sigue en el plan actual como expropiable sin que nadie le meta mano, lo que sí es verdad es que varias corporaciones me han pedido informes”, explica el arquitecto municipal.

De ese modo, la primera petición formal de expropiación por parte de los propietarios se realiza a mediados de 2015 (mayo de ese año). “La ley dice que pasados seis meses desde esa notificación sin que el Ayuntamiento haga nada, el propietario está habilitado para iniciar formalmente el expediente de expropiación mediante la presentación de una hoja de aprecio”, explica Moya, pasos que los propietarios de la nave dieron en su momento.

Explica sobre la valoración del inmueble, que la familia propietaria le transmitió los datos de las valoraciones realizadas en consultas a arquitectos sobre el inmueble, según sus estimaciones. Tras estos pasos, el Ayuntamiento convocó un pleno extraordinario para debatir este asunto porque se cumplía el plazo tras la hoja de aprecio, pleno en el que se presentó una valoración alternativa realizada por el Servicio de Arquitectura y Urbanismo de la Diputación (SAU) que fue aprobada en dicho pleno, y que por lo tanto implicaba el rechazo de la valoración realizada por los propietarios y que era aproximadamente la mitad a la estimada por la propiedad.

Antonio Moya considera que la valoración del SAU no es correcta: “me pareció una valoración equivocada, porque es una valoración en la que se imputaban unos porcentajes de gastos y beneficios de construcción a la promoción, con lo cual se estaban imputando dos veces ese porcentaje de gastos y beneficios del promotor. Para alguien no experto en la materia esto no lo ve, pero es un fallo garrafal. Pienso que la valoración buena es la que presentó el propietario, y que el informe del SAU es una chapuza integral”.

En cuanto a la Comisión de Provincial de Valoraciones, Antonio Moya señala que “la comisión es un órgano técnico establecido por la ley de expropiación forzosa para intentar evitar el contencioso. Se trata de dar agilidad a los procedimientos y si se puede evitar el contencioso mediante una comisión técnica, cuya solvencia moral desde el punto de vista técnico sea reconocida por unos y otros, y se pueda evitar de una manera casi amistosa el ir a un procedimiento contencioso”.

Sobre este tema los propietarios habían expresado su disconformidad con el hecho de que un concejal del equipo de gobierno del Ayuntamiento de Cabra, Juan Ramón Pérez Valenzuela, formara parte de dicha comisión. “Esta comisión al estar compuesta por un personal más o menos técnico, no conozco bien el funcionamiento, pero el primer caso que tiene que dar es el de la identificación de los miembros, porque puede suceder que bien la administración o el interesado puedan tener reparos con respecto a alguien y lo podrían recusar”, explica el arquitecto municipal, y añade que “aquí por lo visto eso no sucedió, y la familia propietaria pidió que se identificaran, y parece ser que se retrasaba tanto la identificación como el pronunciamiento sobre el contenido del asunto, es decir la valoración, y ese retraso llegó a convertirse en algo asimilable a un silencio administrativo, y entonces los propietarios vieron que se le agotaba el plazo para recurrir en vía contenciosa, si no recurrían en esa vía se tenían que aguantar con la valoración que le había dado el Ayuntamiento. La Comisión se pronunció por una cantidad levemente superior a la valoración del SAU y la familia recurrió en vía contenciosa, y después de recurrir les llegó la notificación sobre los componentes de la Comisión”.

Sobre la presencia en la comisión de un concejal del equipo de gobierno del Ayuntamiento, Antonio Moya considera que “me parece una monstruosidad, eso supondría actuar como juez y parte en un procedimiento administrativo”. Añade que en la ley de procedimiento administrativo en las últimas décadas, al menos hasta el año 2015 “se deja taxativamente claro que un funcionario no puede nunca actuar como juez y parte y que tiene obligación de abstenerse en los asuntos que pueda actuar como juez y parte”.

Valoración del solar adquirido para aparcamiento en Julio Romero

El arquitecto municipal manifiesta en torno a la valoración realizada por la Comisión de Provincial de Valoraciones y las manifestaciones del alcalde, Fernando Priego (PP), sobre esa valoración y la anterior del SAU que “me parece una imprudencia por parte del alcalde decir que en qué cabeza cabe que tres administraciones se puedan equivocar, pues sí cabe que se puedan equivocar, porque en definitiva la última palabra la tiene el juez”, y añade que “yo no digo lo mismo, soy arquitecto municipal y tengo derecho a opinar lo contrario, y creo que tiene razón el administrado”.

Moya Somolinos pone como ejemplo de valoración en una zona similar la compra por parte del Ayuntamiento de Cabra de un solar situado en el centro del casco urbano que destinará a la construcción de un aparcamiento público. Sobre este ejemplo explica que “hay una cuestión que me llama mucho la atención, y es que en el Ayuntamiento se ha hecho un expediente de compraventa con el fin de construir un aparcamiento público en la calle Julio Romero de Torres. Esa valoración la he hecho yo y el Ayuntamiento la ha aprobado, y el parking de la calle Julio Romero de Torres desde el punto de vista geográfico está en una situación muy parecida a la nave de Galisteo, que está al norte del núcleo urbano y el otro está un poco más al sur, incluso la nave de Galisteo está en una zona con una mayor intensidad de tráfico. Si se calcula el precio del metro cuadrado de suelo que yo he propuesto para el solar del aparcamiento de Julio Romero es más o menos el mismo que la valoración de los propietarios de la nave de Galisteo. Por eso no es que yo diga que la propuesta de la propiedad es buena por decir, es que al tener yo que emitir un informe similar, que no es exactamente igual, pero que es similar, en un solar con una edificabilidad muy parecida, he emitido un informe con un precio parecido, y en el caso de la calle Julio Romero el Ayuntamiento lo ha aceptado, eso es todo lo que puedo decir”.